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继9月24日，央行、国家金融监管总局等部门公布包括降息降准、降存量房贷利率等在内的多项房地产利好政策后，中国房地产市场重量级金融“组合拳”终于落地。
9月29日晚间，央行会同金融监管总局连发四项稳地产政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长部分房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策。
综合市场分析来看，“四支箭”对房地产市场以及中国宏观经济均将产生积极影响，有助于稳定经济增长预期，提振市场信心。
存量房贷利率下调落地
随着新老房贷利率“矛盾”不断积累扩大，降低存量房贷呼声渐起。
在稳楼市政策方面，此次最受市场关注的内容是降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。
央行宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
同时，央行发布通知，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。在全国统一的最低首付比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监管总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。
第一财经从央行获悉，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月，全国新发放房贷平均利率为3.61%。
《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确，10月31日前将LPR（贷款市场报价利率）加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度批量调整至不低于-30BP。调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。
一位权威市场专家对第一财经表示，如果考虑到央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
中国民生银行首席经济学家温彬表示，与2023年9月存量房贷利率调降政策相比，本次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强。其中，适用范围未区分存量首套和二套，因此适用于全部存量房贷市场规模；调降幅度为平均下调50个基点，超出此前因城施策下针对加点幅度的调整。本次调降存量房贷利率政策，预计将缓解“提前还贷潮”。以“价降”换“量稳”，有助于稳定银行资产规模，同时增强居民端消费活力。
上述权威专家表示，批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。
稳地产政策“轮番轰炸”
除了存量房贷外，央行组合拳还调整了5月份创设的3000亿元保障性住房再贷款的资金支持比例，由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。
5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
中指研究院认为，此举有助于提升商业银行贷款规模，对于地方收储将产生一定积极带动。此外，提高再贷款出资比例也可以降低国企收储成本。
同时，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件中，有适用期限的，将适用期限延期到2026年12月31日。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，这些政策将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。各地将着力落实城市房地产融资协调机制，房企信贷融资来源将保持持续改善势头。
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杜川
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